文涵 | 民宿估值方法论：破解一个傻瓜式项目估值逻辑

Original 文涵闲人不在场

2024-10-05

预警！

部分冗余内容虽已略去，本文依旧很枯燥，阅读时间大约7分钟

这可能是我最近写的最后一篇民宿文章。。

1民宿，一种扩大化度假住宿产品的兴起

1.1民宿是什么

民宿的概念出现至少可以追溯至半个世纪以前，。。。。。。本文所述的“民宿”，实际是一种扩大化的度假住宿产品，甚至可以近似理解为一定程度上“民宿化”了的精品酒店、旅馆，它突破了民宿主这一先天限定，不局限于民宿主人自营、也不限于自有房屋，但保留了“回家、返乡”这样一种回归的精神追求，笔者试图探讨的是商业化语境下的民宿，亦即一种非标准化的度假住宿产品。

1.2民宿兴起的四个主要动因

（略去部分详见：国家标准颁布之后，民宿将何去何从）

2量化估值，民宿商业化的先决条件

先抛一个问题，民宿能否被标准化？

一直以来，主题精品酒店被认为是非标准住宿行业的代表业态，这一理解直到精品民宿出现后被不断冲淡，然而关于非标住宿行业标准化这一命题的讨论却一直未曾停止。我们发现，前不久国家颁布的“民宿标准”，对民宿评价的原则进行了五方面柔性限定，包括“生活美学、产品创新、地方文化、绿色环保、社区共生”，其次，评价要求和评级细则中，则主要对环境与建筑、设施、卫生与服务、安全管理、特色几个方面进行了表述。给人的一个直观感觉是，要求比较宽泛、约束不太具体、表达有些含糊。但是，这也恰恰反映了对于民宿标准化规范这项工作的难度。

对于这个问题，我有一些尚不成熟的想法，认为在现代商业语境下，以量化估值为代表的民宿标准化工作势在必行，类似房地产评估之于抵押贷款，公司估值之于并购投资，包括股权众筹等经典民宿应用场景的兴起已经在市场端倒逼这一工作的快速推进，这一点上，近年来陆续涌现的开始吧、多彩投等互联网垂直细分平台已经在做工作。标准的重要性毋庸置疑。

3民宿估值方法选择与估值模型建立

3.1估值方法选择

3.1.1可比分析法

即套用投资领域常用的公司估值方法——可比公司法，选取一定规模与项目具备较强相似性的民宿项目进行比较研究。在确定项目相似性（即可比性）的过程中，主要对比以下指标：

地理区位：位置临近的项目市场环境和消费能力接近。
占地及建筑面积：占地面积作为参考指标，不作为主要对比项；因建筑总体面积与单间客房面积有一定相关性，建议上下浮动在50%以内。
建筑类型：不同建筑风格、结构类型、建筑材料的民宿建筑，不认为具有可比性。
客房数量：应尽量选取客房数量及品质相同的项目，因民宿酒店类项目的收益水平与客房数量紧密联系。
房价：应接近，上下浮动比例不超过10%。
前期投资：这部分指标一般涉及商业机密不易直接获得，但可以通过地区行业一般标准对造价估算的方法获得，主要指土建成本、软硬装成本、庭院景观等。
运营情况：主要参考入住率、利润率两项，以及除了客房外有无其他主营收入项等。
开业时间：一般选取开业时间在1年以上，并最近一次翻新尽量接近当前的项目。

3.1.2成本加总法

因民宿项目一般体量较小、牵扯的变量体系较为简单，参照房地产资产评估中较为常用的重置成本法进行类比分析更为直接，因此下文即用成本直接加总的方法对单体民宿投资价值进行评估。

3.2关键指标筛选

在成本加总前，首先要圈定民宿估值判定的变量指标，从定性角度讲暨影响一个民宿项目投资价值的关键因素。为了让指标的选取更具说服力，文sir先在“百度指数”检索平台以民宿二字为关键词检索2015年至2017年9月间的热点新闻，选取热度最靠前的十篇文章作为“小数据”基础来源（需要注意的是文sir做的文章不是学术文章，相对于大数据分析方法，文sir不对“小数据”样本误差负任何责任）。随后，对此十篇文章进行内容分析。

从下图语义分析的结果来看，从媒体视角出发，与民宿这件事紧密相关的几个关键词大体可以分为如下几个维度，这些关键词也从侧面反映了影响民宿投资价值的几个走向。

“旅游”：产业维度和产品维度的交互，旅游既是民宿的产业形态，也是民宿的产品表现形式，即民宿与旅游行业、乡村旅游这些维度的先天一致性。
“乡村/改造”：完美的建造理念和工艺是对民宿项目品质形成的硬保证，同时，也代表了民宿对于乡村改造的重要性，这其间既有“问题”的讨论，也在讨论中形成了猪栏酒吧、共享经济这些开脑洞的新乡村物种。
“住宿”：住宿是民宿的最基本功能属性，房子是用来住的，属于运营维度。不过文sir得补充一句，在民宿中，住很重要，却不是唯一重要的。
“服务”：代表了消费升级之后，游客对于旅游体验提出的更高要求，属于产品维度。
“平台”：属于营销维度，民宿产业链上的重要一环，也是目前民宿大热大火的一个重要推手，包括ota、自媒体、行业社群等等。
“汽车/出行”：与平台一样，影射了获客路径，代表市场这一维度。交通对于民宿代表了旅游产业六要素中最基本的可达性和便利性问题，不方便到达的地方，再好的民宿也出不来。

3.3估值模型建立

综合上述分析，基本认为以下六个部分可以涵盖体现民宿项目投资价值的几个维度。其中x1与与3.2分析中的建设改造维度对应，x2-x3则与3.2中的运营、产品、市场等几个维度交互，x4-5则是客观存在的投资损耗。

X1项目投资：

投资首先是一种决策行为，代表了投资主体对于项目本身价值的认可，当然基于对于现实情况和未来预期的判断。从时序上看，包含前期投资和追加投资；从投资内容看，则包括土地成本（使用权出让）、设计建造及装修成本、筹开费用。

X2运营收益：

这里的收益指经营利润，而非净利润，因个人认为所得税虽然也是支出项，但同样代表项目的价值所在，属于民宿估值构成的一部分。经营利润的计算方法为营业收入减去成本和税费两项。其中，成本主要包括营业成本和期间费用，是指扣除项目正式经营期间产生的经营管理费用和直接材料成本，包含租金、人力成本、物耗、能耗等；税费主要指流转税，指应在成本费用中列支的资源税、财产和行为税等税目以外的税费，一般即指营改增之前所说的营业税及附加，包括商品和劳务税类等。

X3品牌增值：

加分项，品牌属于这一类项目无形资产的主项，目前估值上亿、融资千万的民宿品牌已不在少数，我认为一个民宿品牌价值主要由两部分构成“项目本身的商业价值和预期”，以及“人”。当然，这里提到的人特指人的无形品牌，是附加值，因具像的人力成本已在运营成本中体现。比如，有故事的美女老板，或者聘请个超牛的管理团队。这些因素长期的增值是不可估量的。

X4机会成本：

通俗讲，就是假如把投资民宿的资金放在别的地方能赚到而因为做民宿所放弃的那部分资金利息，按照目前企业理财行业的标准，这一部分的年化收益比例一般在7%-10%。

X5风险减值：

减分项，即项目潜在投资风险对于整体估值的拉低，一般包括用地/租赁风险（人为的或者政策的）、环境风险（自然灾害、污染）、建筑安全（一般较少）、财务风险（外部的融资行为、社会经济环境下滑，或内部的制度和结构设计不完善、缺乏专业财务人员等）。不过，民宿的风险评估目前我尚未考虑到较好的量化评估方式，搁置供讨论。

其中，V——单体民宿项目投资价值；x1——项目总体投资额；x2——运营收益情况；x3——品牌增值预期；x4——投资资金的机会成本；x5——投资风险。

4案例研究

4.1傻瓜式参数取值说明

X1项目投资系数：适用建筑面积800-2000方间的项目，单方造价5000-6000的房价取值800-1500元、单方造价在6000-7000的房价取值在1500-3000元，单方造价在7000以上和房价在{x | x<800∪x>3000}的暂不纳入考量，客房量在{x | x<8∪x>50}的暂不纳入适用。
X2运营收益系数：按经营利润率40-50%，以总营收为基底；普通地区年均出租率取值30%-40%，旅游热点地区年均出租率取值40-60%。
X3品牌增值系数：一般上市公司无形资产占比在5%-20%，且高科技企业或轻资产企业占比会适当增加。此处取10%，以项目总体估值为基底，不递增，折合系数1.1。
X4机会成本系数：取-0.07，以总体投资额为基底。
X5风险减值系数：去-0.02，以总体投资额为基底。